2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的惊人预言，彼时中国楼市正处狂飙突进期智慧优配，这番“房价如葱”的论断被视作天方夜谭。
如今，随着2026年“十五五”规划开局之年的临近，房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点，马云当年预判的“去泡沫化”趋势逐步显现，但现实图景远比单一预言更为复杂。
结合政策导向、市场规律与人口结构变化，2026年房价将告别普涨普跌的“黄金时代”，迎来三大深刻转变，既印证了预言的核心逻辑，也呈现出结构性分化的鲜明特征。
要是现在还听人说“买房稳赚”，那可得多留个心眼。
这两年楼市最明显的就是“分化”，2026年这趋势只会更突出——好地方的房子越来越值钱，差地方的越来越难卖，核心就看人口和资源往哪儿走。
城市之间差距特别大，完全是“强者越强，弱者越弱”。“十五五”提的“新型城镇化”不是空话，人都往有工作、有资源的核心城市跑，房子自然吃香。
2025年前10个月数据就很明显：深圳一二手房成交面积涨12%，北京7%，上海6%，合肥最猛，直接涨18%，在30个重点城市里领跑。
这些城市的核心地段堪比硬通货，比如香港顶级住宅，每年租金回报率能稳在2.5%-3%，阿里和蚂蚁花66亿买香港铜锣湾写字楼，不就是说核心地方的房子永远稀缺嘛。
可三四线城市日子差远了，2025年成交同比降7%，也就东莞、烟台少数几个能保持正增长，大部分还在筑底。
人口净流出是常态，没像样产业的城市房子供大于求，黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯早就有单价不到一千的“葱价房”。
就算在同一个城市，不同板块命也不一样。远郊大户型现在就是“烫手山芋”，2025年成交占比才8.6%——不是不想买大的，实在是配套太差：上班要开俩小时车，楼下没大超市，孩子上学也麻烦，最后成了“买得起住不了”的尴尬货。
反观核心板块智慧优配，像北京金融街、上海陆家嘴，还有成都、杭州近郊的成熟区域，靠“15分钟生活圈”（步行到学校、医院、超市，下班顺路买菜，周末能去公园）成了香饽饽。
2025年成都成交总量破2600万平方米，同比涨11%，就是这些配套好的板块在撑场面。
现在“核心坚挺、外围回调”，早就不是“闭眼买房”的时代了。
以前房企赚钱特简单：拿地、借钱、盖房、卖房，靠高杠杆拼规模，谁盖得多谁牛。
但2026年不一样了，“十五五”定了“高质量发展”的调，房企不能瞎扩张，供给端大换血，“保障房保刚需，商品房拼品质”的双轨模式越来越清楚。
保障房早不是“位置偏、品质差”了。“十四五”建了1100多万套帮3000多万人安家，2026年重点从“多盖”变“盖对”，精准匹配需求才关键。
天津2025年规划8个配售型保障房，济南预计3000多套可售，都是“保本微利”价，工薪族买得起。
北京2025年第二批保障房把旧办公楼改造成产业园区旁的房子，专给年轻人和人才，楼下就是地铁便利店；广州配售房已选房，青岛搞轮候库“一网通办”，审核“秒批”，现在保障房有绿化有物业，新市民能扎根，还帮商品房分流了刚需压力。
商品房这边“品质大战”早开打了。“十五五”说要增改善房供给，大家买房不只看面积，更在意舒服度。
2025年前三季度，30个重点城市120-144平米改善户型占比涨到30%，上海、合肥大户型供给涨得快。
房企也转思路，从“规模为王”变“品质为王”，星河控股搞全流程体系，132个精工节点把关，2025年前三季度交8000多户零延期，业主满意度89分；华润、龙湖要么搞“三好十二优”标准，要么推“空中院馆”创新设计。
交付也不只是交钥匙智慧优配，北京有项目修环形跑道、全龄活动空间，交房还组织社群活动，把“交房”变“交付生活”。
另外城市更新加速，老旧小区装电梯、闲置厂房改公寓，既盘活存量房，又缓解供需失衡，这都是供给端的新变化。
以前调控楼市总“一刀切”，要么全涨要么全压，老误伤刚需。
2026年不一样了，政策跟着“十五五”走，主打“精准托底”——帮真要买房的人降门槛，还守住风险底线，工具也更灵活。
需求端松绑特明显，全是实在好处。中央说要清掉住房消费的不合理限制，以前的限购、限贷正在慢慢取消。
西安都把商贷首付降到15%了，2026年肯定更多城市跟上，对年轻人太友好了：以前凑几十万首付，现在十几万就能上车。
房贷利率还在历史低位，更盼头的是公积金跨区用的门槛低了，房贷利息抵税也在琢磨，都能帮购房者省钱。
一线城市政策也优化了，比如北京、上海外围放开限购，四大一线还取消了普宅和非普宅的划分，140平以下二套房契税降到1%，最多省2%交易成本，直接激活了改善需求。
效果已经出来了，2025年上半年84个城市二手房成交量同比涨28.1%，核心城市二手房更火——毕竟即买即住，配套也成熟。
政策还全力化解风险，守住“保交楼”底线。“十五五”把房地产风险纳入国家安全能力建设重点，2026年行业整合更快，财务稳的国企、央企会做大，债务多的小企业可能退出。
还鼓励并购重组，比如用专项债收存量房改保障房，既去库存又帮房企回笼资金。
更放心的是，现房销售在推开，全国20多个城市试点。以前买期房怕烂尾，现在能看房子质量、小区配套，交钱就拿钥匙，彻底打消顾虑。
北京、上海还试“房屋养老金”，像给房子买保险，平时存钱，以后房子坏了有钱修。
不过得说清楚，这些政策都是“托底不拉升”，一直守着“房住不炒”。目的是让市场稳下来，不是再搞普涨，避免房价大起大落，这样大家都安心。
回头看马云的“葱价房”预言，其实他算说对了楼市要挤泡沫，但没琢磨透咱们市场的“不一样”之处。
2026年这几大变化摆得明明白白：楼市既不会凉透，也回不到以前大家闭眼买都涨的日子，而是进入“核心地段扛得住、外围区域归本位”的新状态——房子正从“赚钱的筹码”变回“住得舒服的窝”。
刚需朋友今年确实赶上政策好时候，别错过但也别乱下手：挑城市就看谁家房子卖得火，像2025年深圳、合肥、成都这些成交量往上走的城市更稳妥。
选房优先找配套全的核心地段，比如15分钟能搞定吃喝拉撒的地方，或者像星河那种交房超准时的靠谱房企项目，尽量买现房，贷款别搞太多，日子能轻松不少。
手里房子多的，就得“扔包袱留好货”：赶紧把三四线非核心地段、挂半年都没人问的房子出手，那些就是“累赘”。
换成北京上海的改善房，或者成都杭州这些人往里头涌的城市的二手房，要么自己住得爽，要么租出去不愁没人要，踏实多了。
2026年是“十五五”头一年，买房逻辑早变了：以前靠运气，现在靠眼光——跟着人往哪走就往哪看，盯着品质升级的方向选，踩着政策托底的节奏买，才能在分化的市场里选对路。
马云虽说没全说准，但房地产变天这事儿，2026年是真真切切摆在眼前了。
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